פסק-דין בתיק עת"מ 38565-04-10

 בפני שתי עתירות מנהלית שהדיון בהן אוחד - עת"מ 38565-04-10 (שתקרא להלן "העתירה הראשונה") ו - עת"מ 34516-10-10 (שתקרא להלן "העתירה השניה").

הערה:

המשרד  להגנת הסביבה ומשרד הבריאות המשיבים   3 ו-4  (בהתאמה) בעתירה הראשונה נמחקו לבקשת העותרת (בדיון שהתקיים ביום 7.7.10).

העובדות

1.         העותרת היא בעלת הזכויות בחלקות 169, 170 ו-176 בגוש 3797 המצויות באזור התעשייה קרית עקרון (להלן "המתחם"). המתחם מצוי ממזרח לכביש 411, בצמוד ומדרום למתחם המסחרי הידוע בשם "בילו סנטר". מצידו האחר גובל המתחם בבתי מגורים . המתחם מחולק לשניים. חלקו הדרומי מושכר למפעל תדיראן סוללות בע"מ (להלן "מפעל הסוללות") וכולל מספר מבנים. בחלקו הצפוני בנויים, בהיתר, מספר אולמות רב תכליתיים, אחד מהם מושכר לשופרסל.

2.         על המתחם חלות תכניות בר/571/8  ו - זמ/300  הקובעות כי יעוד המתחם לתעשייה. ייעודו של מתחם ביל"ו, הגובל  כאמור במתחם שונה בשנת 2002 מתעשייה למסחר (תכנית זמ/334).

העותרת ביקשה אף היא לפעול לשינוי ייעוד המתחם, מתעשיה למסחר,  מכוח תכנית ועד לאישורה של התכנית במסגרת שימוש חורג.  

3.         בשנת 2003 קיבלה העותרת היתר בניה  להריסת המבנים הקיימים במתחם, למעט מפעל הסוללות, ולהקמת מבנים דו תכליתיים.  העותרת פעלה על פי ההיתר, הרסה את המבנים שהיו בנויים במתחם והשלימה את היסודות של המבנים נשוא ההיתר.

במקביל, פנתה העותרת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה (להלן "הוועדה המקומית") וביקשה אישור לשימוש חורג, בשטח של 8,000 מ"ר מתוך המתחם, לתקופה של 8 שנים.

ביום 28.3.04 אישרה הוועדה המקומית את השימוש החורג, לתקופה של 8 שנים בתנאי ש" בהמשך - המבקשים יכינו תכנית לשינוי יעוד מתעשייה למסחר" (להלן " ההחלטה הראשונה") (נספח 7 לעתירה הראשונה).

4.         ביום 14.10.04 הודיע יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן " יו"ר הוועדה המחוזית" ) לוועדה המקומית, במכתב, כי ההליך המתאים לנקוט בו, בהקשר לבקשת העותרת, הוא הליך של שינוי יעוד במסגרת תכנית ולא הליך של 'שימוש חורג' שנועד לנסיבות חריגות ולא  להקמתו של מבנה מסחרי בהיקפים האמורים (מבנה בהיקף של 15,834, ושימוש חורג בהיקף של 8,000 מ"ר). בין השאר נאמר במכתב (נספח 3 לעתירה הראשונה):

" (2) לאישור מבנה מסחר בהיקף כאמור, יש השלכות ניכרות ובעלות משמעות שראוי שישקלו במסגרת הליך של הכנת תכנית מפורטת. הקמתו של מבנה מסחר צריך להבחן כאמור במסגרת תכנית, שבה תינתן הדעת למכלול שיקולים תכנוניים כוללים כגון: היקף השימושים המסחריים הראויים ביחס לשימושי המסחר הקיימים באזור זה של המחוז; השתלבות בסביבה מבחינה תחבורתית; נושאי איכות הסביבה ונושאי סיכונים שמקורם במפעלים המצויים באזור התעשייה הקיים.

(3) מעבר לעובדה שהליך של 'שימוש חורג' מהווה עקיפה של דרישות החוק המפורטות ביחס לדרך אישורה של תכנית, הרי שיש בהליך זה, כדי ליצור עובדות מוגמרות שיצמצמו את אפשרויות התכנון המיטביות של האזור על ידי מוסדות התכנון" .

5.         היועץ המשפטי של הוועדה המקומית השיב למכתבו של יו"ר הוועדה המחוזית והבהיר כי הוועדה המקומית שקלה את הבקשה לשימוש חורג בהקשר הסביבתי של האזור הסמוך למתחם נשוא הבקשה, והואיל וכל האזור הסמוך נמצא מזה שנים בתהליך של שינוי יעוד למסחר, במסגרת תכניות בנין עיר ובמסגרת בקשות לשימושים חורגים והוא הפך לאזור מעורב מסחרי ותעשייתי - השימוש המבוקש תואם את מדיניות התכנון באזור.  עוד נאמר בתשובת היועץ המשפטי לוועדה המקומית, כי השימוש החורג המבוקש תואם את הוראות תכנית המתאר המחוזית (תמ"מ/21/3) בה השטח מיועד לתעשייה ולתעסוקה ובין התכליות המותרות נכללים גם מסחר, מסעדות, מתקני ספורט וכו'.

6.         בישיבה שהתקיימה ביום 3.1.05, החליטה  הוועדה המחוזית  לעשות שימוש בסמכותה בהתאם לסעיף 28(א) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן " חוק התו"ב" ) והורתה לוועדה המקומית לא לתת היתר לשימוש חורג ולבטל את ההחלטה הראשונה מיום 28.3.04 (נספח 5 לעתירה). בהחלטתה ציינה הוועדה המחוזית: " הוועדה המחוזית סבורה, כי הדרך הראויה לבחינת ניצולו המיטבי של השטח הנדון אינו בדרך של אישור שימושים חורגים - ובכלל זה הבקשה הנדונה, אלא בדרך של תכנית, אשר תבחן, בין היתר, את השימושים הרצויים במקום, כמו גם היקף הזכויות בהם, היבטים תחבורתיים סביבתיים, ייעול השימוש בקרקע וכד'".

לאור החלטה זו, שבה והתכנסה הוועדה המקומית והחליטה ביום 3.4.05 לצמצם את ההיתר, ולהתיר שימוש חורג בשטח של 3,768 מ"ר בלבד, לתקופה של 3 שנים (להלן "ההחלטה השניה") (נספח 6 לעתירה הראשונה).

7.         על ההחלטה השניה עררה העותרת בפני וועדת הערר (ערר 255/05). הערר התקבל באופן חלקי ונקבע, בהחלטה מיום 21.7.05, כי החלטת הועדה המקומית לעניין צמצום השטח תישאר על כנה, אך תקופת השימוש החורג תעמוד על 5 שנים. בהחלטה נאמר:

" לעניין המידתיות ועל מנת שלא יצא היזם, אשר פעל על סמך החלטות בנות תוקף ולא הקדים מעשים לאישורים, כמקובל לצערנו במקומותינו, בפגיעה לא סבירה, ראוי לדעת רב חברי הוועדה להותיר על כנה את החלטת הוועדה המקומית לענין שטח השימוש החורג המאושר ואולם יש להאריך את תקופת השימוש החורג לתקופה של 5 שנים, וכי על מנת לזרז את הפעולות לפינוי המפעל ולאישור התב"ע הוועדה תהיה רשאית לשקול הארכת השימוש החורג ל-3 שנים נוספות לאחר שתשוכנע כי הפעילות לפינוי המפעל ולאישור התב"ע משביעות את רצונה. השתכנענו שהתקופה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית שומטת לחלוטין את הקרקע מתחת לכדאיות הכלכלית של המיזם וכמוה כאמירת לאו מוחלט. ניתן להוסיף עוד כי אם וכאשר תופקד תכנית היזם אשר הומלצה והוגשה לוועדה המחוזית הרי שניתן יהיה לדעת הרוב לבקש שימוש חורג גם באשר ליתרת השטחים".

8.         ביום 27.3.05 הגישה העותרת,לוועדה המקומית, תכנית לשינוי יעוד המקרקעין מתעשייה למסחר, זמ/339,  היא התכנית נשוא  העתירה הראשונה, עת"מ 38555-04-10. התכנון המוצע בתכנית  תואם את תכנית המתאר המחוזית 21/3,  בה, כאמור, אזור התעסוקה של קריית עקרון נמצא בשטח המוגדר כ"אזור תעשיה, מלאכה ותעסוקה"